Immobilienertragsteuer

Immobilienertragsteuer: Das musst du beim Immobilien verkaufen beachten

Seit 2012 müssen alle Gewinne aus einem Grundstücksverkauf versteuert werden (Immobilienertragssteuer). Aber es gibt Ausnahmen.

Die Immobilienertragsteuer wird immer dann fällig, wenn du eine Immobilie verkaufst. Allerdings musst du nicht für den gesamten Erlös Steuern zahlen, sondern nur für den Gewinn. Die (stark) vereinfachte Formel: Erlös – Anschaffungskosten = Gewinn.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Grundsätzlich musst du von deinem Gewinn 30 % Steuer zahlen. Aber auch hier gibt es Ausnahmen: Wenn du nämlich beweisen kannst, dass du in einem Jahr weniger verdienst, als diese 30 % ausmachen, kannst du die sogenannte Regelbesteuerungsoption anwenden. Damit werden deine gesamten Einnahmen für das laufende Jahr zusammengezählt und dann anhand der Einkommenssteuersätze berechnet. Und damit steigst du deutlich besser aus.

Unterschied Neu-Grundstücke und Alt-Grundstücke

Damit es nicht zu einfach wird, hat sich der Staat noch ein paar Besonderheiten einfallen lassen. Zum Beispiel unterschiedliche Berechnungen bei Neu- und Altgrundstücken.

Bei Neu-Grundstücken wird die Steuer aus dem Verkaufspreis minus dem Anschaffungspreis berechnet. Außerdem kannst du einen Inflationsabschlag geltend machen und auch die Kosten für die Mitteilung ans Finanzamt. Ein Alt-Grundstück ist übrigens eines, das ab dem 31.03.2012 gekauft wurde.

Da das alles wirklich mühsam ist, solltest du dich auf jeden Fall vorher von einem guten Steuerberater beraten lassen. Wenn du keinen kennst, schau am besten mal in unser Serviceportal!

Wenn du dein Grundstück vor dem 31.03.2012 gekauft hast, handelt es sich um ein Alt-Grundstück. Hier wird die Berechnung etwas einfacher: Die Anschaffungskosten werden nämlich einfach mit 86 % vom Verkaufspreis angesetzt. Du bezahlst als Steuern für 14 % vom Verkaufspreis. Die gesamte Immobilienertragsteuer für Alt-Grundstücke beträgt also 4,2 % vom Verkaufspreis.

Achtung, es gibt Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer!

  1. Hauptwohnsitz: Wenn du deinen Hauptwohnsitz verkaufst, musst du keine Immobilienertragsteuer zahlen. Egal, ob es ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist. Allerdings musst du in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre durchgehend dort gelebt haben, sonst gilt es nicht als Hauptwohnsitz.
  2. Herstellerbefreiung: Du hast dein Haus selbst gebaut? Dann brauchst du beim Verkauf keine Steuer für den Wert des Gebäudes bezahlen. Wohl aber für den Wert des Grundstücks!

Hinweis: Damit die Herstellerbefreiung gilt, musst du das Haus nicht eigenhändig gebaut haben. Aber „das Risiko der Kostenüberschreitung beim Bau“ alleine getragen haben.

Wenn beide Ausnahmen zutreffen, zählt die erste. Denn bei der Hauptwohnsitzbefreiung musst du gar keine Immobilienertragsteuer zahlen, bei der Herstellerbefreiung noch immer die für den Wert des Grundstücks.

Ausnahme: Enteignung

Solltest du in der unglücklichen Lage sein, dass deine Immobilie zwangsversteigert wird, wird keine Immobilienertragsteuer fällig.

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