12 Schritte zum erfolgreichen Immobilienkauf

12 Schritte für einen erfolgreichen Immobilienkauf

Du hast endlich deine Traum-Immobilie gefunden? Gratulation! Jetzt geht es ans Eingemachte. Wir zeigen dir in 12 Schritten, was jetzt zu tun ist.

Möglicherweise hast du dich bei der ersten Besichtigung so in dein neues Haus oder deine neue Wohnung verliebt, dass du zu allem bereit bist – vielleicht sogar dazu, viel zu viel dafür zu bezahlen. Damit du deine Entscheidung nicht irgendwann bereust, solltest du den Kaufpreis prüfen lassen! Ein Sachverständiger kann den tatsächlichen Verkehrswert objektiv berechnen.

Jetzt kannst du deinen finanziellen Rahmen abstecken. Grundsätzlich musst du davon ausgehen, dass du für einen Bankkredit ungefähr 30 % der Gesamtsumme aus Eigenmitteln vorweisen musst. Aber Achtung: Das bezieht sich nicht nur auf die Kaufsumme, sondern auch auf Nebenkosten, Umbauten und Sanierungen. Also praktisch das Komplettpaket.

Wenn das alles positiv erledigt ist und du eine Bankzusage hast, geht es richtig los:

Schritt 1: Vorbesprechung beim Notar

  • Modalitäten für Zahlung und Übergabe
  • Besitzverhältnisse, klären ob es mehrere Eigentümer gibt
  • Kontrolle, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist
  • Erste Einsicht in das Grundbuch
  • Prüfung, ob die Angaben im Grundbuch mit denen im Kaufvertrag übereinstimmen
  • Vereinbarung, wer das Finanzamt informiert
  • Prüfung, ob Altlasten bestehen
  • Prüfung ob Wohnrechte/Veräußerungsverbote bestehen
  • Ermittlung der zu erwartenden Kosten

Schritt 2: Kaufvertragsentwurf

Der Notar ist zuständig für den Entwurf des Kaufvertrages. Darin sollten neben Namen und Anschrift der beiden Parteien sowie der Gemeinde, in der die Immobilie steht, folgende Punkte geregelt sein:

  • genaue Beschreibung des Objekts
  • Termin des endgültigen Besitzerwechsels
  • Modalitäten im Falle einer nicht-geldlastenfreien Übergabe
  • Vereinbarung, dass zum Übergabetermin die laufenden Kosten übernommen werden, die Altlasten aber der vormalige Eigentümer zu tragen hat
  • Fälligkeit der Zahlung
  • Übernahme der Kosten für die Vertragserrichtung
  • Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar
  • Möglichkeit der Aufnahme eines Förderungsdarlehens
  • Erklärung des vormaligen Eigentümers, dass er mit der Übertragung der Eigentumsrechte einverstanden ist

Schritt 3 : Endbesichtigung

Bei einer letzten Besichtigung wird die Immobilie noch einmal genau geprüft. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass:

  • das Haus keine Mängel und sichtbaren Schäden aufweist
  • vertraglich vereinbart wird, dass diese noch vom vorigen Eigentümer entfernt werden oder es eine entsprechende Preisminderung gibt
  • viele Fotos vom aktuellen Zustand der Immobilie gemacht werden
  • der Zählerstand für Wasser und Strom notiert wird
  • der Zustand und die Menge der zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände dokumentiert wird
  • die Größe der Räume mit den Angaben im Kaufvertrag übereinstimmt

Schritt 4: Beurkundungstermin

  • Der Kaufvertrag und die Grundschuld werden vom Notar beurkundet.
  • Tipp: Urkunden haben oft umfangreiche Ergänzungen. Bitte genau durchlesen und bei Bedarf vom Notar erklären lassen.

Schritt 5: Vormerkung

Die Vormerkung wird vom Notar beantragt und ins Grundbuch eingetragen. Sie schützt vor späteren Verfügungen, die zum Beispiel von Gläubigern gemacht werden können.

Tipp: Die Vormerkung darf auf keinen Fall vergessen werden! Sie sichert frühzeitig den Kauf einer Immobilie.

Schritt 6: Grundschuldenlöschung

Der Käufer sollte prüfen, ob die Immobilie vom Vorbesitzer komplett abbezahlt wurde. Am besten vom Bezirksgericht eine Grundbuchabschrift besorgen – das kostet nicht viel und schützt vor bösen Überraschungen.

Tipp: Wer eine Pauschale mit dem Notar vereinbart, sollte darauf achten, dass solche zusätzlichen Aufgaben inklusive sind.

Schritt 7: Grunderwerbssteuer zahlen

Voraussetzung für den Eintrag der Immobilie im Grundbuch ist, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Sie beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich zur Grunderwerbssteuer fallen noch weitere Nebenkosten an. Dazu zählen Makler- und Notargebühren, Betriebs- und Renovierungskosten sowie die Gebühr für den Grundbucheintrag (1,1%).

Tipp: Bei der Finanzierung einer Immobilie solltest du zusätzlich 15 Prozent vom Kaufpreis für die Nebenkosten einplanen.

Schritt 8: Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises

Etwa zwei bis acht Wochen nach dem Abschluss des Kaufvertrages wird die Zahlungsaufforderung vom Notar versendet.

Tipp: Sobald die Zahlungsaufforderung eingelangt ist, solltest du dich als Käufer unmittelbar mit deiner Bank in Verbindung setzten, damit das vorab vereinbarte Darlehen rechtzeitig ausgezahlt wird.

Schritt 9: Überweisung Eigenkapital

Bei Finanzierung über einen Kredit wird das Eigenkapital an die Bank überwiesen.

Tipp: Zu diesem Zeitpunkt sollten es schon einen Vormerkungs- sowie ein Grundschuldbestellungsnachweis geben, den du ebenfalls an die Bank weiterleitest. Sonst verzögert sich die ganze Abwicklung unnötig. Sobald das erledigt ist, wird das Darlehen ausgezahlt.

Schritt 10: Überweisung Kaufpreis

Der Kaufpreis wird an den Verkäufer ausgezahlt. Jetzt schickt dir auch der Notar seine Rechnung.

An dieser Stelle ein paar wichtige Tipps zum Thema Bezahlen:

  • Einschalten eines Treuhänders: Der Notar fungiert oft als Treuhänder. Er legt ein Treuhandkonto an, auf das der Kaufpreis überwiesen wird.
  • Der Kaufpreis sollte nicht die gesamten finanziellen Reserven aufbrauchen. Ein finanzielles Polster schützt vor unerwarteten Mehrausgaben.
  • Der Käufer sollte rechtzeitig daran denken, den Kaufvertrag beim zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern einzureichen.
  • Während des Zahlungsprozesses sollte der Käufer vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten haben. Sie ist die Grundlage für das Grundbuchgesuch, das der Notar erstellt und mit allen Unterhalten beim Bezirksgericht einreicht.

Schritt 11: Grundbucheintragung

  • Der von beiden Parteien unterschriebene Kaufvertrag muss in schriftlicher Form vorhanden und notariell oder gerichtlich beglaubigt sein. Erst dann ist kann die Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Sobald das erledigt ist, ist der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

Tipp: Spätestens jetzt solltest du prüfen, ob auch wirklich alle Altlasten vom vorherigen Besitzer gelöscht wurden. Wohnrechte und Vorkaufsrechte bleiben trotz Besitzerwechsel weiter bestehen.

Schritt 12: Schlüsselübergabe

Je früher du die Schlüssel bekommst, desto schneller kannst du als Käufer einziehen (oder die Renovierung starten). Deshalb sollte im Kaufvertrag ein definitiver Termin zur Schlüsselübergabe festgelegt werden. Jeder Käufer sollte aber noch auf ein paar Dinge achten:

  • Direkt nach der Schlüsselübergabe solltest du die Immobilie noch einmal ganz genau prüfen. Unter anderem darauf, dass wirklich alle Gegenstände und Installationen da sind, die laut Kaufvertrag da sein sollten (Einrichtungsgegenstände, Heizung, Boiler usw.).
  • Es gibt Grund für Reklamationen? Das musst du sofort dem Notar, dem Verkäufer und der Bank melden.
  • Sofern nicht die Schlösser ausgetauscht werden, sollte sich der Käufer vom Verkäufer schriftlich bestätigen lassen, dass er keinen Haus- oder Wohnungsschlüssel mehr besitzt. Die Schlüssel für Kellerabteile, Garagen und Briefkästen nicht vergessen!

 

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